「そのマンション、管理会社はどこ?」分譲マンション購入時に見ておきたいポイント

街に建つ複数のマンション
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どうも。前職はマンションに関わっていました、りょうむた(@a_ryo_muta)です。

突然ですが、あなたはマンションの管理会社を気にしたことはありますか?

もし、あなたが

「分譲マンションの購入を考えている」「分譲マンションに住んでいる」

などであれば、マンション管理会社についてもある程度ご存知のことでしょう。

ただし、今後に分譲マンションの購入を考えているとしたら、「管理会社はどこか?」という点もチェックしておいてください。

僕は前職のマンションに関わる職に勤めていたとき、マンション管理会社の良い部分・悪い部分をイヤと言うほど見てきました。

管理会社の良し悪しによって、住民がどのような思いをするのかも・・・

そんな経験から、今回は分譲マンションの購入を考えているあなたに、管理会社の良い部分と悪い部分を解説していきたいと思います。

ぜひ参考にしていただき、快適なマンション生活を送ってください。

りょうむた
マンションに住むなら管理会社ってすごく重要!

 

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マンションの管理会社とは?管理組合との関係は?

複数のマンション

簡単に言うと、管理組合が行うべきマンションの管理業務を管理組合に代わって請け負って遂行してくれます。

ちなみに管理組合というのは、区分所有法という法律で定められた、マンションの区分所有者全員で構成される団体です。

管理組合が役割を担うマンションの管理業務とは、マンション全体の建物・敷地および附属施設の維持管理を行うこととされています。

この管理業務が非常に多岐にわたり、なおかつ専門性も高いため、基本的に管理組合はこの管理業務を管理会社に委託するというわけです。

委託を受けた管理会社は管理組合業務を代わって担うこととなりますが、主体はあくまで管理組合となるため、事の決定権は管理組合にあります。なので全面サポートをしてくれるようなイメージです。

委託に関しては基本的に全面委託がほとんどですが、管理組合(マンション)によっては一部の業務を任せる一部委託というケースもあります。

マンション管理会社はマンション管理を専門としているため、管理に関する国家資格者を多く抱えており、事業所としても国に認められているプロフェッショナル集団です。

このプロフェッショナル集団が、あなたたちのマンション生活が快適となるよう、様々な形でお手伝いをしてくれるわけですね。

りょうむた
マンションの設備って色々あるから自分たちでは無理だよねー。

 

管理会社の仕事内容は?

仕事内容

先ほど多岐にわたるとお伝えしましたが、大きく分けると以下の5つになります。

本来は管理組合が担うべき業務を管理会社が代わりに請け負ってくれています。

  1. 事務管理業務
  2. 清掃業務
  3. 建物・設備管理業務
  4. 管理員業務
  5. コンサルティング業務
りょうむた
ざっくり説明します。

事務管理業務

管理費や修繕積立金といったお金関係の会計業務を行います。年間予算案や決算案、月次決算報告書の作成・提出や管理費未納者への催促業務もあります。

また、理事会や総会といった会合で使用する資料作成など、管理組合で使用するほとんどの資料は管理会社の手によって作成されています。

 

清掃業務

エントランスや廊下、外回りとマンションの敷地内の共用部分はすべてが清掃対象です。

日々清掃を行う日常清掃から、大がかりな清掃となる定期清掃(タイル洗浄、外壁清掃など)があります。

管理員がいるマンションであれば、日常清掃は管理員が行い、定期清掃は外注業者が行うということが多いです。

また管理員がいないマンションであれば、どちらも外注業者が行っていることでしょう。

この場合、日常清掃の頻度が少ないと、マンションが汚くなりやすいので注意が必要です。

 

建物・設備管理業務

マンションには電気や防災、機械、水道(他にもあり)といった多種多様な設備が設置されています。

そのすべての設備の保守点検、維持に関わる作業、改修工事を行わなければいけません。

一番大きい工事では、マンション全体の大規模改修工事というものがあります。超高額な工事です。

もし。防犯上新たな設備が必要となれば、新しく設置する工事も行う必要があります。

もちろん、実際に工事を行うのは外注の工事業者になりますが、工事の手配や管理は管理会社の仕事となります。

 

管理員業務

管理員は管理会社の人間です。管理会社に雇われて管理員という仕事に就いています。

マンションによっては管理員がいないところもありますが、良い管理会社には良い管理員がいるものです。

管理人の有無で管理費が変わりますので、当然と言えば当然ですがね。

 

コンサルティング業務

かっこよく横文字を使いましたが、簡単に言うとマンションに関するアドバイザー業務です。

管理組合の運営で「~した方がいい」ということがあればアドバイスをくれますし、逆に「~はやめた方がいい」ということがあれば教えてくれます。

マンション管理会社はこの道のプロですから、プロの目線で教えてくれるわけです。心強いですね。

理事会や総会などの管理組合の集会では、一緒に参加して様々な報告やサポートをしてくれます。

 

管理会社って必ずいるの?

1人ぼっちのオフィス

ここまでの説明だと、マンションには必ず管理会社が付いていると思ってしまいそうですが、そうとは限りません。

あくまで管理会社に委託している管理組合(マンション)が多いだけで、自主管理といわれる管理組合のみで管理業務を行っているマンションも存在します。

ただし、先ほど説明したように管理業務は非常に多岐にわたる上、専門性が高いため、自主管理のマンションはかなりわずかとなっています。

マンションが大規模であればあるほど、マンション管理会社に委託した方がマンションのためでもあります。

 

管理会社によって何が違う?大きくはコスト面とサービスの質

天秤で比較

さて、管理会社のことを知っていただいたところで、肝心の管理会社の裏側をお伝えしましょう。

まず管理会社によって大きく変わってくる点は次の2点です。

  1. 管理における費用
  2. サービスの質

どちらも非常に重要ですよね。

できることならば、管理費は安いけどサービスの質が良い管理会社に委託したいところ。

正直、「安かろう悪かろう」という言葉が当てはまってしまう業界のため、低コストで良い管理会社を見たことがありません。

ですので、「高コストなのにサービスの質が悪い」と最悪な状態になってしまわないように「サービスの質に見合った妥当なコスト」の管理会社を選択できるように見きわめましょう。

 

管理会社によって変わるコスト面

コストは管理会社によって変わってくる支出で考えます。修繕積立金は完全な支出ではなく、管理組合のお金としてプールされているため、ここでは含みません。

よってここで考えるコストは主に管理費と各種点検や工事にかかる費用です。

管理費は管理会社にサービスに紐付いてきますが、金額差はかなりあります。

管理員もいなく、サービス内容が薄いと当然安くなり、

管理員が常駐、サービス内容が手厚いと当然高くなります。

ここを見きわめる方法は、しっかりと数社を比較することです。

サービス内容の詳細を確認し、コストが把握するために見積を取る。

基本的なことですが、必ず行ってください。

ただし、管理費や修繕積立金などは、後々値上げされることが一般的です。

そういった予測も含めて検討することが大事になってきます。

りょうむた
ここでは露骨に言えないので、知りたいことがあればご連絡ください。

 

各種点検や工事の費用については、予めわかるものではありません。

その都度、見積の取得になるため、必要となって初めてわかるコストとなります。

男性A
っていうか工事の見積は工事業者から出てくるから、管理会社は関係ないんじゃない?
りょうむた
管理会社じゃない工事業者から出てきても、管理会社が関係ないとは限りませんよ。

管理会社やそのグループ会社以外の工事業者が出てきた場合も、ほとんどが管理会社の紹介であることが多いはずです。

そうなると・・・勘が鋭いあなたはお気づきかもしれません。

この各種点検や工事の費用が一番厄介な部分かもしれません。

詳しくは後述の「管理会社の闇」の部分で説明しますね。

りょうむた
もう一度言います。ここが一番厄介な部分。

 

サービスの質も管理会社で異なる

これはどんな業界でも同様なので言わずもがなかもしれませんね。

僕の経験で言うと、やはり大手の会社が質は良くなります。

国家資格者も多いですし、実際の知識やスキルを高レベルで備えている人も多かったです。

良い管理会社は管理員への教育や研修もしっかり行っているので、管理員の質にもはっきりと現れます。

管理員は基本的にエントランス付近にいる、マンションの顔ともいえるので質が良い方が間違いなくいいです。

このようなことから大手のマンション管理会社というのは必然的にサービスの質が良くなります。

逆に中小の場合はピンキリです。

良いところはいいですし、悪いところは悪い(当然ながら)。

大手の中小の違いと言えば、経費からくるコストの違いだと言えますので、中小でサービスの質が高いところが穴場ではあります。

りょうむた
中小って地域密着型のイメージがある。なんとなくだけど・・・

 

僕が実際に見た管理会社の闇(悪い部分)

暗闇の中座っている女の子

実体験から得た、管理会社の闇(悪い部分)を紹介しておきます。

特に点検や工事に関するお金の部分になります。詳しく書くとマズイので簡単に書いておきますね。

  • 工事業者と管理組合が直接取引の工事でも、工事業者は管理会社へのマージン(手数料)を含んでいることが多い
  • 自社もしくは自社グループで工事などを請け負う場合、多大な利益を乗せた金額を提示してくる
  • 上記のような自社で利益が出る工事で発注となるよう、あらゆる手段を使ってくる

時折、驚愕の金額を組合に提示して、そのまま発注となるケースも見てきました。

はっきり言って、組合の怠慢とも言えると思います。

管理会社の言うことを信じるのが悪いとは言えませんが、己で調べることを怠ると、必要以上の出費が発生してしまうということです。

 

もちろん管理会社経由での工事にも良い面もあります。

居住者の情報も手元にあれば、関係もできている。さらには管理員もいるため、工事がスムーズに進むことは間違いないでしょう。

ですので、多少高い金額であれば、管理会社に任せるのもアリだと思います。

ただし、その金額が「妥当なのか?」、「少し高い程度なのか?」を確かめるためにも、管理組合独自で見積を取得することをおすすめします。

独自で取得した見積を基に、管理会社へ交渉することもできますしね。

りょうむた
パートナーとはいえ管理会社もビジネス。儲けないといけないことを知っておこう。

 

マンション管理会社の大手ってどこ?

並んでいる会社
  • 大京アステージ    : 受託組合数=約7,600
  • 東急コミュニティー  : 受託組合数=約5,100
  • 三菱地所コミュニティ : 受託組合数=約4,200
  • 大和ライフネクスト  : 受託組合数=約3,800
  • 三井不動産レジデンシャルサービス : 受託組合数=約2,300
  • 住友不動産建物サービス : 受託組合数=約2,300
  • 野村不動産パートナーズ : 受託組合数=約2,100
  • 穴吹コミュニティ   : 受託組合数=約2,000
独立系
  • 日本ハウズイング : 受託組合数=約8,200
  • 合人社計画研究所 : 受託組合数=約3,800
ゼネコン系
  • 長谷工コミュニティ : 受託組合数=約2,300

かなり多くの会社がありますので、詳しくはマンション管理会社受託戸数ランキング2018をご覧ください。

 

おすすめのマンション管理会社は?

おすすめのポーズ

僕の経験からいうと、デベロッパー系の管理会社がおすすめです。

特に三菱地所コミュニティと三井不動産レジデンシャルサービスはクリーンなイメージがあり、自分がマンションに住むとしたらこのいずれかの管理会社がいいですね。

細かい話はしませんが、前述したコスト面×サービスの質で見たときに、他の管理会社より圧倒的に優れています。

なにより汚いやり方でお金を取ってきません。

逆に独立系は・・・という感じです。

気になる会社があれば、見積を取った上で今後の管理費の傾向などを聞いてみるといいですよ。

りょうむた
闇が深いところは本当に深い。

 

快適なマンション生活のために良い管理会社選びを

青空の下のマンション

マンションに住む上でマンション管理会社の重要性を感じていただけたでしょうか?

ここを誤ると、無駄にお金を消費することもあれば、変なストレスを抱えてしまうこともあります。

僕自身、管理会社と管理組合のトラブルも割と頻繁に見てきましたので、デリケートな部分であるとも感じています。

もちろん、途中で管理会社の変更もできますが、これが中々大変。

区分所有者のある程度の賛成が必要になりますし、管理会社間の引き継ぎでトラブルにもなるのでできれば避けたいところです。

そういった意味では最初の管理会社が良い管理会社であることが一番望ましいですね。

もしマンションの購入をお考えであれば、管理会社もしっかりと確認し、一つの判断基準にしておいてください。

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街に建つ複数のマンション

ABOUTこの記事をかいた人

りょうむた(31) 福岡在住のオシャレ好き セールス/プログラマー/恋愛メディアwebライター 大手自動車メーカーに約4年→大手アパレルに約4年→大手電機メーカーGに約4年と謎に大手を渡り歩く。 その後、紆余曲折を経てプログラミングをやりながら、再び大手電機メーカーでセールスを担当することに。 ファッション・フットボールが大好き。 結婚願望ありで婚活スタート。 「まず自分が楽しむ」をモットーに思考・仕事・ファッション・恋愛ネタを中心に発信しています。